Hausbau Thread

~PI-IOENIX~

Pappenschlosser

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31.12.2020 - 08:16

Zitat aus einem Post von sk/\r
richtung 600-700k wirds gehen. und noch höher. bis es sich tatsächlich niemand mehr leisten kann.

meine eltern haben 1992 um 72.000€ gebaut. einzugsfertig. wohnfläche 170m2. mit keller und garage.
sie haben sich halt ALLES selbst gemacht. mit freunden, nachbarn und unzählige stunden eben selbst. hätten sie es sich damals hinstellen lassen wärs auf knapp das doppelte gekommen.

für die Größe musst heute einzugsfertig sicher das dreifache bis eher vierfache rechnen. die reallöhne sind halt leider sicher nicht um den faktor 3 oder 4 in den letzten 30 jahren gestiegen.

und die Schere geht solang auf bis es "schirch" wird.

Das schockiert mich jetzt schon. Ich frag mich wer in 10 Jahren noch baut oda besser bauen kann?

Wennsd da kein Monster Verdiener bist was steuerlich sowieso ned geht kannst das bis zur Pension faktisch gar ned bezahlen und dann sind alle Urlaube weg und du hast an Dacia und musst faktisch bei deiner Frau bleibn

Bearbeitet von ~PI-IOENIX~ am 31.12.2020, 08:21

ccr

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31.12.2020 - 09:39

Zitat aus einem Post von ~PI-IOENIX~
und dann sind alle Urlaube weg und du hast an Dacia und musst faktisch bei deiner Frau bleibn

Was über Jahrzehnte der Standard für Häuselbauer war

Nur wir glauben heute, dass eine Hütte ohne Eigenleistung im modernsten Standard erbaut nach 20 Jahren abgezahlt sein muss, bei Raten die weiterhin noch 3 Urlaube im Jahr und zwei Audis im Carport erlauben.
Spielt es halt nicht.

Allerdings wird es wirklich spannend, wie sich das mit den Immobilienkosten ausgehen soll, wenn irgendwann in ferner Zukunft wieder 7 oder 8% Zinsen zu zahlen sind. Dann wird so mancher "Immobilienentwickler" wohl wieder kleinere Brötchen backen müssen, weil die Renditen wird es dann nicht mehr spielen.

Ich bin jedenfalls schon neugierig, was unsere Sanierung kosten wird. Architekt hat den Auftrag bekommen, unter 500k zu bleiben. Mal schauen, ob sich das ausgehen wird. Eine Alternative gibt es aber eh nicht, weil in Wien habe ich keine Wohnung unter 700k gefunden.

Bearbeitet von ccr am 31.12.2020, 09:41

rastullah

Here to stay

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31.12.2020 - 09:58

Zitat aus einem Post von ccr
Ich bin jedenfalls schon neugierig, was unsere Sanierung kosten wird. Architekt hat den Auftrag bekommen, unter 500k zu bleiben. Mal schauen, ob sich das ausgehen wird. Eine Alternative gibt es aber eh nicht, weil in Wien habe ich keine Wohnung unter 700k gefunden.

Dir muss ich das nicht extra sagen, aber bitte trotz Architekt die Rechnungen kontrollieren und schauen ob sich das mit dem Budget ausgeht!

In der Arbeit haben wir ein Verfahren (inzwischen 7 verschiedene Gerichtsverfahren) wo der architekt das Budget ums doppelte überschritten hat.
Und Änderungen, Besprechungen zum Bau, während dem Bau - schriftlich!

sk/\r

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31.12.2020 - 10:07

Zitat aus einem Post von Skatan
die vergleiche sind halt alle etwas schwierig, der baustandard ist ja auch nicht mehr der selbe... da red ich noch nicht von 2 lan kabeln in jedem Raum, aber die Ansprüche an Dämmung, Beleuchtung, bauausführung im allgemeinen etc sind ja inzwischen unendlich gestiegen.
Vergleich mal alleine die Glasflächen bei modernen Häusern mit hebe–schiebetüren im Vergleich zu alten Häusern mit ihren Mini Fenstern...

50er ziegel zu 38er ziegel. zugegeben. die fenster haben die gleiche größe. und 2fach verglaste fenster hatten zeitweise den gleichen preis wie 3fach verglaste in der "übergangszeit". da gings meiner tante beim bauen so.

der aufpreis ist dennoch mit normalen preissteigerungen absolut nicht zu erklären. das wird mir auch von freunden die zimmerer, maurer, Elektriker,... sind bestätigt.
mein cousin - gelernter tischler - hat sich beim holzriegel innen sogut wie alles selbst gemacht und hat auch anderen handwerkern permanent geholfen. das Dach selbst abgebunden etcetc. unter 350k€ ist der auch nicht gekommen.

es gibt jahre da werden baumaterialien um 10% teurer. und wenn ich aktuelle preise anschaue, gibt's eher sehr selten jahre mit 2-3% preisanpassung.

Bearbeitet von sk/\r am 31.12.2020, 10:16

ccr

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31.12.2020 - 10:14

Ja, da hast Du sicher Recht. Das macht mir als Laie eh auch große Sorgen.
Der Architekt ist aber ein sehr guter Freund vom Schwiegervater, und die erste Schätzung waren 300k ohne neuer Heizung (ist nicht notwendig, will ich aber). Der Bruder von meiner Stiefmutter ist Baumeister, und hat auch versprochen, ein Auge drauf zu haben. Irgendwie wird das schon hinhauen. Hoffentlich

Snoop

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31.12.2020 - 11:39

Ich kann mich nur wiederholen und empfehlen, dass man 30% reserve haben sollte für die blödheiten die einem zwischendurch einfallen bzw. unerwünschten gegebenheiten. Wir haben jetzt 3 häuser renoviert und es hat jedes mal ungefähr gestimmt.

Vor allem beim sanieren findest lauter dinge währenddessen:
z.B. dass der kanalanschluss falsch eingezeichnet war und zu hoch liegt. damit jetzt im keller das gacki nicht rückwärts fließt brauchen wir ne hebepumpe -> zack 1.200€ (= gerät + arbeitszeit ) weg.
oder dass die dachschindeln doch asbest enthalten und du sie speziell entsorgen musst etc. -> zack 2.000€ weg.

Dann willst auf einmal doch fenster mit rolläden haben (vielleicht sogar elektrisch) -> zack 6k weg. Dann lässt man sich doch dazu erweichen den bissl teureren parkett zu nehmen, sind ja nur 10€ Unterschied m², weil das macht man ja nur einmal....
Dann willst da und dort noch einen zusätzlichen Lan/Sat anschluss, hie und da einen weiteren lichtschalter -> zack kannst eine niere verkaufen gehen.

Und dann kommen noch die mängel. Nicht davon ausgehen, dass es das bauunternehmen in 2 jahren noch gibt. Die bauen gerne am fließenden band SPVs auf und lassen sie untergehen. Manchmal streitet man auch mit denen und muss jemand anderen beauftragen damit das irgendwie in der zeit fertig wird und der andere anbieter kostet dann auf einmal mehr.

Bitte in der kalkulation auch nicht küche, leuchten und etwaige möbel vergessen die man vielleicht braucht, wenn man dann wesentlich mehr platz hat.

Die preissteigerung ergibt sich durch die hohe nachfrage und den unglaublichen lohnkosten. Und ist ja nicht so als wären die meisten bauarbeiter übermotiviert und arbeiten in einem schnellen tempo.
Das material selbst kannst über bekannte zum großhandelspreis schon irgendwie rankarren, aber das macht im vergleich das kraut nicht fett. Außer bei heizung und photovoltaik, da kannst schon mit connections einiges sparen.
Ansonsten sind auch gartenarbeiten mega kostspielig wie einfriedungen etc.

edit: aja und das wichtigste: machts vorher einen ehevertrag ^^ das wort "scheidung" wird während dem bau/umbau nicht nur einmal fallen...

sk/\r

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31.12.2020 - 13:26

@snoop: dann seid ihr aber recht sprunghaft, nicht gut vorbereitet oder es muss jeder blödsinn der einem einfällt noch dabei sein.

nichts für ungut. aber 30% is viel zuviel. wir haben damals mit 10% kalkuliert (das war auch die empfehlung des bankberaters) und wir sind sehr gut damit gefahren.

aktuell kosten die Zinsen nix. wenn man aber mit einem erhöhten zinssatz 30% mehr kreditrate zahlen soll wünsch ich demjenigen der sowas abschließt viel spaß.

Snoop

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31.12.2020 - 15:22

Zitat aus einem Post von sk/\r
oder es muss jeder blödsinn der einem einfällt noch dabei sein.

ich rede davon, dass das ding dann auch wirklich fix und fertig ist. Deswegen meinte ich auch Möbel und Co.

Man darf bitte wirklich auch nicht außer acht lassen es kommt auf die Größe des Projekts an und wir haben jedes Mal renoviert bzw. saniert. Da kannst dich vorbereiten was du willst, ohne dass der Bagger da war und das Haus "freigelegt" hat weißt du so gut wie gar nix. Die Proben die man nimmt sind punktuell.
Wir haben vor 10 Jahren ein sehr großes Haus in Wien saniert. Bei der Begehung mit allen Gewerken gab es augenscheinlich keine gröberen Mängel. Doch dann hamma angefangen die Wände aufzumachen und siehe da, der Vorbesitzer hat vor 15 jahren einmal eine Veränderung vorgenommen und die Arbeiter haben einen Wasserhahn eingemauert. Der Wasserhahn war intakt und leicht geöffnet. Da ist 15 Jahre Wasser in die Mauern getropft. Leg sowas dann mal trocken bei einem Altbau aus 1903. Das Glück war, dass es eine Steinstiege war, die als einziges wirklich davon betroffen war. Aber allein der Strom für Luftentfeuchter, welche wochenlang laufen müssen ist ein gewaltiger Kostentreiber (selbst mit Baustrom).

Klar das kannst alles mit regress und blabla gerichtlich zurückfordern, aber das dauert JAHRE. So lang kannst den Mangel nicht unbehandelt lassen -> "unerwünschte gegebenheiten".

sk/\r

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31.12.2020 - 16:07

ok. du hast natürlich insofern recht, dass man einen neubau nicht mit einer (uralt)bau sanierung vergleichen kann.

wenn das haus aber nicht älter ist als ~ 50 jahre und nicht mitten im dreck steht sollte eine gute Kostenschätzung auch möglich sein.

ccr

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31.12.2020 - 17:00

Da krieg ich gleich Depressionen

Das Haus ist zwar 140 Jahre alt, war aber immer im Familienbesitz und wurde zuletzt vor 20 Jahren saniert. Die ganz schlimmen Überraschungen sollten also ausbleiben

Es ist aber einiges an der Struktur zu machen, damit das für uns passt - Stiegenhaus raus, ein paar Räume zusammenlegen, ein Nebengebäude wird abgerissen und als Homeoffice und/oder Einliegerwohnung für ein Au Pair mit Verbindungsgang zum Hauptgebäude neu gebaut, wir müssen PKW-Abstellplätze schaffen (Bauordnung), ich würde auch gern gleich eine moderne Heizung einbauen. Der Dachbodenausbau steht noch zur Diskussion - der Architekt rät ab (zu teuer, zu aufwändig, wir brauchen den Platz nicht), aber nach 15 Jahren in einer Dachwohnung habe ich mich irgendwie an das Feeling gewöhnt

Snoop

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31.12.2020 - 17:30

Das Problem mit moderner Heizung und Altbau ist, dass die zwei gegeneinander arbeiten. Die neuen Heizsysteme sind nur dann effektiv, wenn das Haus auch dementsprechend gedämmt ist. Hoffentlich hast du bei dem 140 Jahre alten Haus keinen Denkmalschutz auf irgendwas drauf. Das war damals bei uns das Problem, weil dann brauchst auch gar nicht dran denken XPS oder sonstiges an die Fassade zu picken.

Wir haben damals in einer der Wohnungen im Haus 186m² mit Gas beheizt. Was anderes hat gar keinen Sinn gemacht, weil das Raumvolumen beim Altbau wesentlich größer ist als beim Neubau in der Regel. Ohne Wärmedämmung mit Kastenfenstern. Bei der niedrigsten Deckenhöhe von 3,11m kommt dann ein ordentliches Volumen zam. Ich weiß es nicht mehr genau, aber wir haben im Jahr sicher 2.400€ nur Gas kosten gehabt. Die untere Einheit von den Eltern war mit einer Solaranlage, Pufferspeicher und allem drum und dran ausgestattet und ~2x so groß. Hat trotzdem ebenfalls an die 4k im Jahr nur Heizkosten gehabt.Wir haben sogar mit einem Pelletsofen, welcher in verschiedene Räume Abluftwärme abgegeben hat, dazu geheizt.

Natürlich denkt man sich: nehm ich Luft/Wärmepumpe oder Wasser/Wärmpumpe dazu. Das Ding kostet aber in der Anschaffung verdammt viel Geld UND frisst gar nicht so wenig Strom. Wir müssen gerade den Estrich austrocknen mit einem speziellen Programm, wo wir ~ 50° erreichen müssen. Darauf ist das Ding natürlich nicht ausgelegt und heizt dementsprechend mit Strom dazu. Kostet mich die 14 Tage ~ 98€ am Tag

Danach wird das natürlich nicht mehr so sein, aber ich möchte nur darauf hinweisen, dass es ultra viele versteckte Kosten gibt und man lieber pessimistisch denken soll und immer vom schlimmsten ausgehen soll, dann erlebt man keine Depression.

@Dachausbau: dafür brauchst du Spezialisten bei Altbau. Bei den alten Häusern ist es meist so, dass das Fundament das vermutlich gar nicht mehr trägt und du dann eine Eisenverstrebung runter brauchst. Wir haben es uns damals Daumen * Pi anbieten lassen und selbst da hats einem den "b*idl aufd seitn grissn"

Bearbeitet von Snoop am 31.12.2020, 19:08

Gegi

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31.12.2020 - 17:56

Weiß nicht ob ichs schon mal hier geschrieben hab: der durchschnittliche Häuslbauer neigt anscheinend hin und wieder dazu bei den Kosten nicht ganz transparent zu sein. Weiß nicht genau ob Absicht,"Selbstschutz" oder beschönigen/herunterspielen/wwi...

"Was waren Gesamtkosten des Haus?" "350k." "Wieviel davon der Keller?" "Aso, na der war noch extra"...

"Gesamtkosten" können offensichtlich recht unterschiedlich ausgelegt werden.
Gesamtkosten des Rohbaus. Gesamtkosten der Fertigteilfirma. Gesamtkosten mit Keller und Garten. Gesamtkosten incl Küche. Etc etc....

ccr

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31.12.2020 - 18:10

@Snoop: das Raumvolumen ist das geringste Problem so hoch hat man vor 140 Jahren "am Land" nicht gebaut

Die Schwiegereltern haben u.a. die Fassade dämmen lassen, neue Fenster eingebaut, Strom, Wasser und Heizung neu gemacht. Da wird aber die Raumaufteilung und -nutzung ändern, wird man da trotzdem viel angreifen müssen.
Bei der Heizung werde ich mich eh noch informieren müssen. Der Architekt ist dagegen ("wenn's funktioniert, wieso tauschen?"), andererseits soll das jetzt dann schon auch ein paar Jahre gscheit funktionieren, wenn ich da Geld hineinstecke. Ich bin jetzt 40, da geht also schon noch ein bisserl was bei der Lebenserwartung

Denkmalschutz ist nicht drauf, das Haus steht aber in einer Ortsbild-Schutzzone. Aber wie der Baubeauftrage der Gemeinde so schön gesagt hat: Ensembleschutz gibt's da eh keinen, wenn man eure Nachbarhäuser anschaut

, und wenn ihr das Haus stehen lasst's, sind wir eh schon glücklich

Es handelt sich um eine der teureren Gemeinden im Wiener Speckgürtel, und in der Nachbarschaft stehen ein paar alte Hütten wie unsere aus dem 19.Jhdt., teilweise aber seit Jahrzehnten nicht mehr saniert, und dazwischen Bunker von Großindustriellen und Russen mit 4, 5 Meter hohen Mauern rundherum. Deshalb hat man vor ein paar Jahren eine Schutzzone eingerichtet. Aber unser Entwurf wurde eh schon dem Ortsbild-Komitee vorgelegt und abgesegnet (straßenseitig ändert sich auch nicht viel, und auf der Rückseite dürfen wir machen was wir wollen).

enjoy

Addicted

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01.01.2021 - 10:40

Zitat aus einem Post von ccr
Der Dachbodenausbau steht noch zur Diskussion - der Architekt rät ab (zu teuer, zu aufwändig, wir brauchen den Platz nicht), aber nach 15 Jahren in einer Dachwohnung habe ich mich irgendwie an das Feeling gewöhnt

Ich rate dir auch davon ab, den Dachboden auszubauen, wenn du den Platz nicht brauchst.
Neben den Erstellungskosten fallen dann auch noch Erhaltungskosten an, bzw. die Fixkosten beim Haus (Kanal, Versicherung, usw.) steigen.

und wenn wir uns ehrlich sind, wofür wird zusätzlicher Platz, der nicht unbedingt gebraucht wird, verwendet?
Richtig, da wird irgendwas abgestellt, was man später wegschmeißt

Probmaker

1.0.0.721

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01.01.2021 - 10:49

Zitat aus einem Post von Snoop
Ich kann mich nur wiederholen und empfehlen, dass man 30% reserve haben sollte für die blödheiten die einem zwischendurch einfallen bzw. unerwünschten gegebenheiten. Wir haben jetzt 3 häuser renoviert und es hat jedes mal ungefähr gestimmt.

Vor allem beim sanieren findest lauter dinge währenddessen:
z.B. dass der kanalanschluss falsch eingezeichnet war und zu hoch liegt. damit jetzt im keller das gacki nicht rückwärts fließt brauchen wir ne hebepumpe -> zack 1.200€ (= gerät + arbeitszeit ) weg.
oder dass die dachschindeln doch asbest enthalten und du sie speziell entsorgen musst etc. -> zack 2.000€ weg.

Dann willst auf einmal doch fenster mit rolläden haben (vielleicht sogar elektrisch) -> zack 6k weg. Dann lässt man sich doch dazu erweichen den bissl teureren parkett zu nehmen, sind ja nur 10€ Unterschied m², weil das macht man ja nur einmal....
Dann willst da und dort noch einen zusätzlichen Lan/Sat anschluss, hie und da einen weiteren lichtschalter -> zack kannst eine niere verkaufen gehen.

Und dann kommen noch die mängel. Nicht davon ausgehen, dass es das bauunternehmen in 2 jahren noch gibt. Die bauen gerne am fließenden band SPVs auf und lassen sie untergehen. Manchmal streitet man auch mit denen und muss jemand anderen beauftragen damit das irgendwie in der zeit fertig wird und der andere anbieter kostet dann auf einmal mehr.

Bitte in der kalkulation auch nicht küche, leuchten und etwaige möbel vergessen die man vielleicht braucht, wenn man dann wesentlich mehr platz hat.

Die preissteigerung ergibt sich durch die hohe nachfrage und den unglaublichen lohnkosten. Und ist ja nicht so als wären die meisten bauarbeiter übermotiviert und arbeiten in einem schnellen tempo.
Das material selbst kannst über bekannte zum großhandelspreis schon irgendwie rankarren, aber das macht im vergleich das kraut nicht fett. Außer bei heizung und photovoltaik, da kannst schon mit connections einiges sparen.
Ansonsten sind auch gartenarbeiten mega kostspielig wie einfriedungen etc.

edit: aja und das wichtigste: machts vorher einen ehevertrag ^^ das wort "scheidung" wird während dem bau/umbau nicht nur einmal fallen...

das kann ich nur so bestätigen :bash:

bin seit längerem hier am mitlesen, hab mich bis jetzt zurückgehalten. saniere gerade ein 500m² großes gründerzeit haus aus 1893 und es ist die absolute hölle

man weiß echt erst was los ist wenn alles offen ist, findet die bausünden der letzten jahrzehnte, und dann geht der spaß erst richtig los. dg-ausbau von ~1970 sanieren -> auf den ersten blick eigentlich recht brauchbar, nur ein bisschen was hier, ein bisschen was da. ergebnis: kernsanierung mit kompletter elektrik und sanitärinstallation (komplette verohrungen) inkl steigleitungen und neuem(!) fallstrang :rolleyes:

da denkst dir echt: wie kann es sein, dass da 50 jahre wer aufs häusl gangen ist wenn das rohr von der toilette zum fallstrang ein GEGENGEFÄLLE hat

Bearbeitet von Probmaker am 01.01.2021, 11:42

~PI-IOENIX~ Pappenschlosser Registered: Nov 2002 Location: mühl4tl / graz Posts: 4676	31.12.2020 - 08:16 Zitat aus einem Post von sk/\r richtung 600-700k wirds gehen. und noch höher. bis es sich tatsächlich niemand mehr leisten kann. meine eltern haben 1992 um 72.000€ gebaut. einzugsfertig. wohnfläche 170m2. mit keller und garage. sie haben sich halt ALLES selbst gemacht. mit freunden, nachbarn und unzählige stunden eben selbst. hätten sie es sich damals hinstellen lassen wärs auf knapp das doppelte gekommen. für die Größe musst heute einzugsfertig sicher das dreifache bis eher vierfache rechnen. die reallöhne sind halt leider sicher nicht um den faktor 3 oder 4 in den letzten 30 jahren gestiegen. und die Schere geht solang auf bis es "schirch" wird. Das schockiert mich jetzt schon. Ich frag mich wer in 10 Jahren noch baut oda besser bauen kann? Wennsd da kein Monster Verdiener bist was steuerlich sowieso ned geht kannst das bis zur Pension faktisch gar ned bezahlen und dann sind alle Urlaube weg und du hast an Dacia und musst faktisch bei deiner Frau bleibn Bearbeitet von ~PI-IOENIX~ am 31.12.2020, 08:21
ccr Registered: Jul 2001 Location: am Dach Posts: 5797	31.12.2020 - 09:39 Zitat aus einem Post von ~PI-IOENIX~ und dann sind alle Urlaube weg und du hast an Dacia und musst faktisch bei deiner Frau bleibn Was über Jahrzehnte der Standard für Häuselbauer war Nur wir glauben heute, dass eine Hütte ohne Eigenleistung im modernsten Standard erbaut nach 20 Jahren abgezahlt sein muss, bei Raten die weiterhin noch 3 Urlaube im Jahr und zwei Audis im Carport erlauben. Spielt es halt nicht. Allerdings wird es wirklich spannend, wie sich das mit den Immobilienkosten ausgehen soll, wenn irgendwann in ferner Zukunft wieder 7 oder 8% Zinsen zu zahlen sind. Dann wird so mancher "Immobilienentwickler" wohl wieder kleinere Brötchen backen müssen, weil die Renditen wird es dann nicht mehr spielen. Ich bin jedenfalls schon neugierig, was unsere Sanierung kosten wird. Architekt hat den Auftrag bekommen, unter 500k zu bleiben. Mal schauen, ob sich das ausgehen wird. Eine Alternative gibt es aber eh nicht, weil in Wien habe ich keine Wohnung unter 700k gefunden. Bearbeitet von ccr am 31.12.2020, 09:41
rastullah Here to stay Registered: Oct 2004 Location: Speckgürtel Posts: 2662	31.12.2020 - 09:58 Zitat aus einem Post von ccr Ich bin jedenfalls schon neugierig, was unsere Sanierung kosten wird. Architekt hat den Auftrag bekommen, unter 500k zu bleiben. Mal schauen, ob sich das ausgehen wird. Eine Alternative gibt es aber eh nicht, weil in Wien habe ich keine Wohnung unter 700k gefunden. Dir muss ich das nicht extra sagen, aber bitte trotz Architekt die Rechnungen kontrollieren und schauen ob sich das mit dem Budget ausgeht! In der Arbeit haben wir ein Verfahren (inzwischen 7 verschiedene Gerichtsverfahren) wo der architekt das Budget ums doppelte überschritten hat. Und Änderungen, Besprechungen zum Bau, während dem Bau - schriftlich!
sk/\r i never asked for this Registered: Dec 2002 Location: oö Posts: 10611	31.12.2020 - 10:07 Zitat aus einem Post von Skatan die vergleiche sind halt alle etwas schwierig, der baustandard ist ja auch nicht mehr der selbe... da red ich noch nicht von 2 lan kabeln in jedem Raum, aber die Ansprüche an Dämmung, Beleuchtung, bauausführung im allgemeinen etc sind ja inzwischen unendlich gestiegen. Vergleich mal alleine die Glasflächen bei modernen Häusern mit hebe–schiebetüren im Vergleich zu alten Häusern mit ihren Mini Fenstern... 50er ziegel zu 38er ziegel. zugegeben. die fenster haben die gleiche größe. und 2fach verglaste fenster hatten zeitweise den gleichen preis wie 3fach verglaste in der "übergangszeit". da gings meiner tante beim bauen so. der aufpreis ist dennoch mit normalen preissteigerungen absolut nicht zu erklären. das wird mir auch von freunden die zimmerer, maurer, Elektriker,... sind bestätigt. mein cousin - gelernter tischler - hat sich beim holzriegel innen sogut wie alles selbst gemacht und hat auch anderen handwerkern permanent geholfen. das Dach selbst abgebunden etcetc. unter 350k€ ist der auch nicht gekommen. es gibt jahre da werden baumaterialien um 10% teurer. und wenn ich aktuelle preise anschaue, gibt's eher sehr selten jahre mit 2-3% preisanpassung. Bearbeitet von sk/\r am 31.12.2020, 10:16
ccr Registered: Jul 2001 Location: am Dach Posts: 5797	31.12.2020 - 10:14 Ja, da hast Du sicher Recht. Das macht mir als Laie eh auch große Sorgen. Der Architekt ist aber ein sehr guter Freund vom Schwiegervater, und die erste Schätzung waren 300k ohne neuer Heizung (ist nicht notwendig, will ich aber). Der Bruder von meiner Stiefmutter ist Baumeister, und hat auch versprochen, ein Auge drauf zu haben. Irgendwie wird das schon hinhauen. Hoffentlich
Snoop Here to stay Registered: Jun 2002 Location: Gablitz Posts: 1075	31.12.2020 - 11:39 Ich kann mich nur wiederholen und empfehlen, dass man 30% reserve haben sollte für die blödheiten die einem zwischendurch einfallen bzw. unerwünschten gegebenheiten. Wir haben jetzt 3 häuser renoviert und es hat jedes mal ungefähr gestimmt. Vor allem beim sanieren findest lauter dinge währenddessen: z.B. dass der kanalanschluss falsch eingezeichnet war und zu hoch liegt. damit jetzt im keller das gacki nicht rückwärts fließt brauchen wir ne hebepumpe -> zack 1.200€ (= gerät + arbeitszeit ) weg. oder dass die dachschindeln doch asbest enthalten und du sie speziell entsorgen musst etc. -> zack 2.000€ weg. Dann willst auf einmal doch fenster mit rolläden haben (vielleicht sogar elektrisch) -> zack 6k weg. Dann lässt man sich doch dazu erweichen den bissl teureren parkett zu nehmen, sind ja nur 10€ Unterschied m², weil das macht man ja nur einmal.... Dann willst da und dort noch einen zusätzlichen Lan/Sat anschluss, hie und da einen weiteren lichtschalter -> zack kannst eine niere verkaufen gehen. Und dann kommen noch die mängel. Nicht davon ausgehen, dass es das bauunternehmen in 2 jahren noch gibt. Die bauen gerne am fließenden band SPVs auf und lassen sie untergehen. Manchmal streitet man auch mit denen und muss jemand anderen beauftragen damit das irgendwie in der zeit fertig wird und der andere anbieter kostet dann auf einmal mehr. Bitte in der kalkulation auch nicht küche, leuchten und etwaige möbel vergessen die man vielleicht braucht, wenn man dann wesentlich mehr platz hat. Die preissteigerung ergibt sich durch die hohe nachfrage und den unglaublichen lohnkosten. Und ist ja nicht so als wären die meisten bauarbeiter übermotiviert und arbeiten in einem schnellen tempo. Das material selbst kannst über bekannte zum großhandelspreis schon irgendwie rankarren, aber das macht im vergleich das kraut nicht fett. Außer bei heizung und photovoltaik, da kannst schon mit connections einiges sparen. Ansonsten sind auch gartenarbeiten mega kostspielig wie einfriedungen etc. edit: aja und das wichtigste: machts vorher einen ehevertrag ^^ das wort "scheidung" wird während dem bau/umbau nicht nur einmal fallen...
sk/\r i never asked for this Registered: Dec 2002 Location: oö Posts: 10611	31.12.2020 - 13:26 @snoop: dann seid ihr aber recht sprunghaft, nicht gut vorbereitet oder es muss jeder blödsinn der einem einfällt noch dabei sein. nichts für ungut. aber 30% is viel zuviel. wir haben damals mit 10% kalkuliert (das war auch die empfehlung des bankberaters) und wir sind sehr gut damit gefahren. aktuell kosten die Zinsen nix. wenn man aber mit einem erhöhten zinssatz 30% mehr kreditrate zahlen soll wünsch ich demjenigen der sowas abschließt viel spaß.
Snoop Here to stay Registered: Jun 2002 Location: Gablitz Posts: 1075	31.12.2020 - 15:22 Zitat aus einem Post von sk/\r oder es muss jeder blödsinn der einem einfällt noch dabei sein. ich rede davon, dass das ding dann auch wirklich fix und fertig ist. Deswegen meinte ich auch Möbel und Co. Man darf bitte wirklich auch nicht außer acht lassen es kommt auf die Größe des Projekts an und wir haben jedes Mal renoviert bzw. saniert. Da kannst dich vorbereiten was du willst, ohne dass der Bagger da war und das Haus "freigelegt" hat weißt du so gut wie gar nix. Die Proben die man nimmt sind punktuell. Wir haben vor 10 Jahren ein sehr großes Haus in Wien saniert. Bei der Begehung mit allen Gewerken gab es augenscheinlich keine gröberen Mängel. Doch dann hamma angefangen die Wände aufzumachen und siehe da, der Vorbesitzer hat vor 15 jahren einmal eine Veränderung vorgenommen und die Arbeiter haben einen Wasserhahn eingemauert. Der Wasserhahn war intakt und leicht geöffnet. Da ist 15 Jahre Wasser in die Mauern getropft. Leg sowas dann mal trocken bei einem Altbau aus 1903. Das Glück war, dass es eine Steinstiege war, die als einziges wirklich davon betroffen war. Aber allein der Strom für Luftentfeuchter, welche wochenlang laufen müssen ist ein gewaltiger Kostentreiber (selbst mit Baustrom). Klar das kannst alles mit regress und blabla gerichtlich zurückfordern, aber das dauert JAHRE. So lang kannst den Mangel nicht unbehandelt lassen -> "unerwünschte gegebenheiten".
sk/\r i never asked for this Registered: Dec 2002 Location: oö Posts: 10611	31.12.2020 - 16:07 ok. du hast natürlich insofern recht, dass man einen neubau nicht mit einer (uralt)bau sanierung vergleichen kann. wenn das haus aber nicht älter ist als ~ 50 jahre und nicht mitten im dreck steht sollte eine gute Kostenschätzung auch möglich sein.
ccr Registered: Jul 2001 Location: am Dach Posts: 5797	31.12.2020 - 17:00 Da krieg ich gleich Depressionen Das Haus ist zwar 140 Jahre alt, war aber immer im Familienbesitz und wurde zuletzt vor 20 Jahren saniert. Die ganz schlimmen Überraschungen sollten also ausbleiben Es ist aber einiges an der Struktur zu machen, damit das für uns passt - Stiegenhaus raus, ein paar Räume zusammenlegen, ein Nebengebäude wird abgerissen und als Homeoffice und/oder Einliegerwohnung für ein Au Pair mit Verbindungsgang zum Hauptgebäude neu gebaut, wir müssen PKW-Abstellplätze schaffen (Bauordnung), ich würde auch gern gleich eine moderne Heizung einbauen. Der Dachbodenausbau steht noch zur Diskussion - der Architekt rät ab (zu teuer, zu aufwändig, wir brauchen den Platz nicht), aber nach 15 Jahren in einer Dachwohnung habe ich mich irgendwie an das Feeling gewöhnt
Snoop Here to stay Registered: Jun 2002 Location: Gablitz Posts: 1075	31.12.2020 - 17:30 Das Problem mit moderner Heizung und Altbau ist, dass die zwei gegeneinander arbeiten. Die neuen Heizsysteme sind nur dann effektiv, wenn das Haus auch dementsprechend gedämmt ist. Hoffentlich hast du bei dem 140 Jahre alten Haus keinen Denkmalschutz auf irgendwas drauf. Das war damals bei uns das Problem, weil dann brauchst auch gar nicht dran denken XPS oder sonstiges an die Fassade zu picken. Wir haben damals in einer der Wohnungen im Haus 186m² mit Gas beheizt. Was anderes hat gar keinen Sinn gemacht, weil das Raumvolumen beim Altbau wesentlich größer ist als beim Neubau in der Regel. Ohne Wärmedämmung mit Kastenfenstern. Bei der niedrigsten Deckenhöhe von 3,11m kommt dann ein ordentliches Volumen zam. Ich weiß es nicht mehr genau, aber wir haben im Jahr sicher 2.400€ nur Gas kosten gehabt. Die untere Einheit von den Eltern war mit einer Solaranlage, Pufferspeicher und allem drum und dran ausgestattet und ~2x so groß. Hat trotzdem ebenfalls an die 4k im Jahr nur Heizkosten gehabt.Wir haben sogar mit einem Pelletsofen, welcher in verschiedene Räume Abluftwärme abgegeben hat, dazu geheizt. Natürlich denkt man sich: nehm ich Luft/Wärmepumpe oder Wasser/Wärmpumpe dazu. Das Ding kostet aber in der Anschaffung verdammt viel Geld UND frisst gar nicht so wenig Strom. Wir müssen gerade den Estrich austrocknen mit einem speziellen Programm, wo wir ~ 50° erreichen müssen. Darauf ist das Ding natürlich nicht ausgelegt und heizt dementsprechend mit Strom dazu. Kostet mich die 14 Tage ~ 98€ am Tag Danach wird das natürlich nicht mehr so sein, aber ich möchte nur darauf hinweisen, dass es ultra viele versteckte Kosten gibt und man lieber pessimistisch denken soll und immer vom schlimmsten ausgehen soll, dann erlebt man keine Depression. @Dachausbau: dafür brauchst du Spezialisten bei Altbau. Bei den alten Häusern ist es meist so, dass das Fundament das vermutlich gar nicht mehr trägt und du dann eine Eisenverstrebung runter brauchst. Wir haben es uns damals Daumen * Pi anbieten lassen und selbst da hats einem den "bidl aufd seitn grissn" Bearbeitet von Snoop am 31.12.2020, 19:08*
Gegi Here to stay Registered: Jan 2001 Location: Wien Posts: 775	31.12.2020 - 17:56 Weiß nicht ob ichs schon mal hier geschrieben hab: der durchschnittliche Häuslbauer neigt anscheinend hin und wieder dazu bei den Kosten nicht ganz transparent zu sein. Weiß nicht genau ob Absicht,"Selbstschutz" oder beschönigen/herunterspielen/wwi... "Was waren Gesamtkosten des Haus?" "350k." "Wieviel davon der Keller?" "Aso, na der war noch extra"... "Gesamtkosten" können offensichtlich recht unterschiedlich ausgelegt werden. Gesamtkosten des Rohbaus. Gesamtkosten der Fertigteilfirma. Gesamtkosten mit Keller und Garten. Gesamtkosten incl Küche. Etc etc....
ccr Registered: Jul 2001 Location: am Dach Posts: 5797	31.12.2020 - 18:10 @Snoop: das Raumvolumen ist das geringste Problem so hoch hat man vor 140 Jahren "am Land" nicht gebaut Die Schwiegereltern haben u.a. die Fassade dämmen lassen, neue Fenster eingebaut, Strom, Wasser und Heizung neu gemacht. Da wird aber die Raumaufteilung und -nutzung ändern, wird man da trotzdem viel angreifen müssen. Bei der Heizung werde ich mich eh noch informieren müssen. Der Architekt ist dagegen ("wenn's funktioniert, wieso tauschen?"), andererseits soll das jetzt dann schon auch ein paar Jahre gscheit funktionieren, wenn ich da Geld hineinstecke. Ich bin jetzt 40, da geht also schon noch ein bisserl was bei der Lebenserwartung Denkmalschutz ist nicht drauf, das Haus steht aber in einer Ortsbild-Schutzzone. Aber wie der Baubeauftrage der Gemeinde so schön gesagt hat: Ensembleschutz gibt's da eh keinen, wenn man eure Nachbarhäuser anschaut , und wenn ihr das Haus stehen lasst's, sind wir eh schon glücklich Es handelt sich um eine der teureren Gemeinden im Wiener Speckgürtel, und in der Nachbarschaft stehen ein paar alte Hütten wie unsere aus dem 19.Jhdt., teilweise aber seit Jahrzehnten nicht mehr saniert, und dazwischen Bunker von Großindustriellen und Russen mit 4, 5 Meter hohen Mauern rundherum. Deshalb hat man vor ein paar Jahren eine Schutzzone eingerichtet. Aber unser Entwurf wurde eh schon dem Ortsbild-Komitee vorgelegt und abgesegnet (straßenseitig ändert sich auch nicht viel, und auf der Rückseite dürfen wir machen was wir wollen).
enjoy Addicted Registered: Sep 2000 Location: Tullnerfeld Posts: 410	01.01.2021 - 10:40 Zitat aus einem Post von ccr Der Dachbodenausbau steht noch zur Diskussion - der Architekt rät ab (zu teuer, zu aufwändig, wir brauchen den Platz nicht), aber nach 15 Jahren in einer Dachwohnung habe ich mich irgendwie an das Feeling gewöhnt Ich rate dir auch davon ab, den Dachboden auszubauen, wenn du den Platz nicht brauchst. Neben den Erstellungskosten fallen dann auch noch Erhaltungskosten an, bzw. die Fixkosten beim Haus (Kanal, Versicherung, usw.) steigen. und wenn wir uns ehrlich sind, wofür wird zusätzlicher Platz, der nicht unbedingt gebraucht wird, verwendet? Richtig, da wird irgendwas abgestellt, was man später wegschmeißt
Probmaker 1.0.0.721 Registered: Nov 2003 Location: here Posts: 5029	01.01.2021 - 10:49 Zitat aus einem Post von Snoop Ich kann mich nur wiederholen und empfehlen, dass man 30% reserve haben sollte für die blödheiten die einem zwischendurch einfallen bzw. unerwünschten gegebenheiten. Wir haben jetzt 3 häuser renoviert und es hat jedes mal ungefähr gestimmt. Vor allem beim sanieren findest lauter dinge währenddessen: z.B. dass der kanalanschluss falsch eingezeichnet war und zu hoch liegt. damit jetzt im keller das gacki nicht rückwärts fließt brauchen wir ne hebepumpe -> zack 1.200€ (= gerät + arbeitszeit ) weg. oder dass die dachschindeln doch asbest enthalten und du sie speziell entsorgen musst etc. -> zack 2.000€ weg. Dann willst auf einmal doch fenster mit rolläden haben (vielleicht sogar elektrisch) -> zack 6k weg. Dann lässt man sich doch dazu erweichen den bissl teureren parkett zu nehmen, sind ja nur 10€ Unterschied m², weil das macht man ja nur einmal.... Dann willst da und dort noch einen zusätzlichen Lan/Sat anschluss, hie und da einen weiteren lichtschalter -> zack kannst eine niere verkaufen gehen. Und dann kommen noch die mängel. Nicht davon ausgehen, dass es das bauunternehmen in 2 jahren noch gibt. Die bauen gerne am fließenden band SPVs auf und lassen sie untergehen. Manchmal streitet man auch mit denen und muss jemand anderen beauftragen damit das irgendwie in der zeit fertig wird und der andere anbieter kostet dann auf einmal mehr. Bitte in der kalkulation auch nicht küche, leuchten und etwaige möbel vergessen die man vielleicht braucht, wenn man dann wesentlich mehr platz hat. Die preissteigerung ergibt sich durch die hohe nachfrage und den unglaublichen lohnkosten. Und ist ja nicht so als wären die meisten bauarbeiter übermotiviert und arbeiten in einem schnellen tempo. Das material selbst kannst über bekannte zum großhandelspreis schon irgendwie rankarren, aber das macht im vergleich das kraut nicht fett. Außer bei heizung und photovoltaik, da kannst schon mit connections einiges sparen. Ansonsten sind auch gartenarbeiten mega kostspielig wie einfriedungen etc. edit: aja und das wichtigste: machts vorher einen ehevertrag ^^ das wort "scheidung" wird während dem bau/umbau nicht nur einmal fallen... das kann ich nur so bestätigen bin seit längerem hier am mitlesen, hab mich bis jetzt zurückgehalten. saniere gerade ein 500m² großes gründerzeit haus aus 1893 und es ist die absolute hölle man weiß echt erst was los ist wenn alles offen ist, findet die bausünden der letzten jahrzehnte, und dann geht der spaß erst richtig los. dg-ausbau von ~1970 sanieren -> auf den ersten blick eigentlich recht brauchbar, nur ein bisschen was hier, ein bisschen was da. ergebnis: kernsanierung mit kompletter elektrik und sanitärinstallation (komplette verohrungen) inkl steigleitungen und neuem(!) fallstrang da denkst dir echt: wie kann es sein, dass da 50 jahre wer aufs häusl gangen ist wenn das rohr von der toilette zum fallstrang ein GEGENGEFÄLLE hat Bearbeitet von Probmaker am 01.01.2021, 11:42

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