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Investition Wohnung - Entscheidungsfindung

Joe_the_tulip 11.11.2019 - 11:45 3229 40
Welche Variante würdet ihr als Anlage bevorzugen?
Wohnung 1 = 215000
Wohnung 1 + Garage = 246000
Wohnung 2 = 260000
Wohnung 2 + Garage = 291000
Kauf dir lieber ein Boot!
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Joe_the_tulip

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Ich möchte als Investition eine von zwei 2021 fertig gebaute Wohnungen in 1230 kaufen. Dazu gäbe es noch die Option eines Garagenplatzes. Alles im Neubau, 5 Gehminuten zur nächsten U6 Station. Aktuelle Mieten in der Umgebung für 2-Zi-Whg sind ca 7-800€ inkl Betriebskosten für diese Größe exkl Garage.

Eckdaten:
Reine Investition; ich oder jemand der mir wichtig ist wird dort nicht wohnen. Die niedrigere Summe wäre prinzipiell sinnvoller, weil ich dann kürzer daran zahle. In allen Fällen wäre die Wohnung auf jeden Fall innerhalb von <10 Jahren abbezahlt. Zu den erwähnten Kosten kommen jeweils 6,4% Unkosten sowie etwaige Kreditkosten.

Wohnung 1:
55qm, 1.Stock, 8qm Balkon, westseitig. Nächstes Gebäude ~50m entfernt, keine freie Sicht.
215000

Wohnung 2:
55qm, 4.Stock, 22qm Balkon, nach Nord (1 Fenster) und West (2 große Fenster), freie Sicht nach Nord, teilweise eingeschränkte Sicht nacht West, kann NICHT mehr zugebaut werden.
260000

Garagenplatz:
31000 inkl E-Ladepunkt, 25000 exkl. Ladesäule; Garagenplatz würde ich aller Voraussicht nach separat vermieten.

Bitte um Abstimmung:

ccr


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Bei uns in der Gegend (1210) kosten gemietete Garagenplätze im Neubau nur mehr rund 70-80 Euro pro Monat (inkl. BK und ggf. USt.), weil die Garagen halb leer stehen - da macht man bei einem Kaufpreis von 25.000/31.000 erst in sehr sehr ferner Zukunft einen Profit :D
Das würde ich mir daher bei dem irren Preis gut überlegen. Es geht ja auch nach wie vor die Zahl der Autos pro Haushalt zurück.
Und eine 55m2 Wohnung ist eh eine Single- oder Jungpärchen-Wohnung, da ist das Auto noch unwichtiger.

700 Miete inkl. BK ist auch nicht viel bei einem Kaufpreis von 260k.
Das sind ca. 550 Euro exkl. BK - und bis da die Wohnung "abbezahlt" ist, darfst noch drei mal sanieren :D (wennst USt.-pflichtig bist, schaut es noch schlechter aus).

IMHO ist der Kauf einer Wohnung zur Fremdvermietung ein völliger Schwachsinn.
Das "rechnet" sich nur, wenn man selbst drin wohnt, und sich daher selbst die Miete erspart.

Rechne Dir auch aus, Du überhaupt einen positiven Business Case zusammenbekommst, sonst wird das BMF auch noch unangenehm.
Bearbeitet von ccr am 11.11.2019, 12:09

Weinzo

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naaja, könnte ja auch sein, dass die Wohnung in 20 Jahren halt nicht 260k wert ist, sondern 450k.....

edith: wie auch immer - Gratulation, wenn du 300k (nebenbei?) in 10 Jahren abzahlen kannst :D

ccr


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Die Preissteigerung in Wien ist mittlerweile ziemlich gebremst, ab nächstem Jahr (und in den nächsten Jahren) werden auch ziemlich viele neue Wohnungen fertig.
Die Entwicklung der letzten 20 Jahre wird es nicht noch einmal spielen ;)

Dazu kommen Sanierungskosten (eine 20 Jahre alte, abgewohnte Wohnung erzielt nicht den Quadratmeterpreis, den der Neubau nebenan erzielt ;) ).
Und wenn man nur eine einzelne Wohnung vermietet, fehlt auch die Risikostreuung - da reicht dann ein "schlechter" Mieter in 20 Jahren, und jeder Profit ist dahin.

Auf den Wertgewinn zu spekulieren ist genau das - Spekulation. Da kann man auch Aktien kaufen, oder auf Schweinebäuche wetten.

Edit: und der Wertzuwachs wird beim Verkauf auch ordentlich besteuert, wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnt hat

daisho

SHODAN
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Ich würde eine x00.000 Euro Investition nicht anhand eines Forum-Polls entscheiden welche noch dazu so gut wie keine Information über die Wohnung hat (ich meine ich sehe da jetzt Angaben wie m² etc, aber das sagt halt Null über die Wohnung und deren Umgebung aus - das weiß nur jemand der dort gewesen ist und sich mal alles genauer angesehen hat).

Joe_the_tulip

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@daisho:
Ich entscheide nicht aufgrund des Polls, ist für mich eine Zusatzinfo.

@ccr:
Ich hab auch sonst keine Sparform, wo mein Geld nicht weniger wert wird - sehe das tatsächlich eher als Sparform. Und mehr als Negativzinsen wird man ja wohl langfristig einnehmen können. Das ich den Gegenwert der Kreditrate nicht einnehmen werde, ist mir klar.

@Garage:
Es wäre halt eine gute Möglichkeit für einen Pendler mit E-Auto; nur ist die Frage ob ich den passenden Mieter finde.

charmin

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Hab auch überlegt eine Wohnung als Investition zu kaufen und jemanden einzumieten.

Habe mich aber dann dagegen entschieden aufgrund der monatlichen Betriebskosten, die zu zahlen sind für Blödsinnigkeiten innerhalb der Siedlung, Liftwartung, etc.

Das würd ich vorher abklären, wieviel das ist und ob der Restbetrag den du von den Mietern bekommst noch ausreicht.

davebastard

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lol ich seh schon einen gewissen trend beim poll :p

Ich halts auch nicht für besonders sinnvoll ehrlich gesagt. Warum checkst nicht für dich selber eine Eigentumswohnung wenn du das geld anbringen willst? oder ist die schon vorhanden ?

vb3rzm

Big d00d
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Man kann mit Mietern so derartig einfahren, ich würde von so was die Finger lassen. Mietrückstand, Rechtsanwalt, Renovierung und nicht zu vergessen die schlaflosen Nächte.

daisho

SHODAN
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Du kannst es auch von jemandem verwalten lassen damit du selber keine Probleme damit hast. Aber ja, man muss mit Arbeit rechnen besonders nach z.B. einem Auszug o.Ä.

Meine Meinung ... ob a oder b:
Wenn du für Wohnung b wegen größerem Balkon und ev. besserer Lage die 21% mehr Miete verlangen kannst realistisch gesehen - dann b, ansonsten a.

Ob du es generell machen sollst kann ich dir unmöglich beantworten.

rastullah

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Ich vermiete eine Wohnung - wenn ich nicht so eine gute Mieterin hätte (will nix, investiert selbst in die Wohnung, pflegt die Wohnung usw.) würd ich es nicht machen. Da würd ich lieber selbst drinnen wohnen.

Was ich dienstlich schon erlebt hab von Mieter als auch Vermieterseite da stellts einem die Haare auf.

[quote=daisho:4001219]st es auch von jemandem verwalten lassen damit du selber keine Probleme damit hast./quote]

Ja, die schneiden natürlich selbst auch dran mit, würd ich aber machen.

Handelt es sich um eine "normale" Eigentumswohnung oder eine "Vorsorgewohnung"?

rad1oactive

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Ich würde die Garage nicht dazu nehmen, egal welche der beiden Objekte es werden soll.
Grund: du weißt nicht, ob der Mieter ein Auto hat, oder eine Garage braucht, im Zweifelsfall bleibst Du drauf hocken.
Lieber die Garagenplätze, die nicht im Eigentum sind separat über die Hausverwaltung vermieten lassen und das Geld ins Haus fließen lassen.

sLy-

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Garage würde ich kanz klar mitnehmen. Vemietet bekommst die normalerweiße immer --> muss ja nicht der wohnungsmieter sein.

Viper780

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Wennst nicht selbst drin wohnen willst und du andenkst die Verwaltung fremd zu geben kannst auch zu diversen Immobilienanalge Firmen gehen wo man x% eines Haus kauft und die Verwaltung sich um alles kümmert und den Gewinn nach dem Anteil ausschüttet.

Nicht dass ich damit Erfahrung hätte, aber meine Frau hat bei sowas in der Buchhaltung gearbeitet

mr.nice.

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Ich stimme Viper780 zu, ich bin zwar selbst kein Immobilienbesitzer, habe aber ein paar in der Familie, jeder von ihnen jammert über den hohen Verwaltungsaufwand und wie wenig dabei rausschaut.
Wenn du nicht selbst vorhast drinnen zu wohnen bzw. in der Familie zu nutzen, ist es vermutlich klüger Anteile einer Investmentimmobilie zu erwerben, wo du dich nicht um administrative Dinge kümmern musst.
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