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S: Bauphysiker o.ä.

PuhBär 09.06.2014 - 21:50 1120 7
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PuhBär

Geh bitte
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Ich habe vor ein paar Wochen das Angebot bekommen, meine Genossenschaftswohnung in's Eigentum zu übernehmen.
Der Preis passt eigentlich bzw. ist sehr gut; es gibt allerdings Mängel bei den Fenstern bzw. bei der Isolierung generell.

Da der Bauträger in Konkurs ist und die Genossenschaft nun offenbar Probleme mit der Haftung bei Baumängeln hat, stellen sie sich jetzt bei allem taub bzw. bocken herum.

Die Frage ist jetzt, ob ich mit eigenen (geringen) Mitteln etwas verbessern kann, oder welche Kosten in welcher Höhe in welchem Zeitraum auf mich zukommen werden.

Deswegen hätte ich jetzt gerne eine Expertenmeinung dazu (offiziell mit Gutachten bzw. einfach als informelle Beratung).

Grösstes Problem wird wohl der Fensterverbau in der Küche sein. Der erstreckt sich über 2 Stockwerke und ist rein aus Kunststoff. In der oberen Hälfte in jedem Stockwerk sind Fenster eingeglast, in der unteren Hälfte Kunfstoffpanele. Isolierwerte sind erwartungsgemäss sehr schlecht bei dieser Konstruktion.

Kennt ihr evtl. einen Bauphysiker oder könnte einen empfehlen? Bin ich da überhaupt richtig in der Bauphysik?

Bin für jeden Ratschlag dankbar!

waveliner

forum slave
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Mir schießt da sofort ATV Pfusch am Bau in den Sinn.

Bin auf dem Gebiet zwar selber Laie aber imho sollte ein "normaler" Bausachverständiger doch genügen oder?

ccr


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Das Problem wird halt nur sein, dass Du gerade an Fenstern und Isolierung am wenigsten ändern kannst. Wenn nicht dezidiert abweichend vereinbart, "gehören" die Fenster nämlich zur Fassade und damit der Eigentümergemeinschaft. Aber selbst wenn ihr vereinbaren solltet, dass für die Fenster der jeweilige Wohnungseigentümer verantwortlich ist, wird vermutlich das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft notwendig sein, um Änderungen durchführen zu lassen (keine Ahnung ob Mehrheit oder 100%).
Da Du erwähnst, dass der Bauträger in Konkurs ist, würde ich drauf tippen, dass es sich um einen Neubau handelt. Da würde ich die Wohnung nichf kaufen, wenn nicht alles passt. Eben wegen der Eigentümergemeinschafts-Problematik wirst Du in der Praxis kaum Arbeiten an der Wohnung durchführen können. Und wenn dann vielleicht noch die Genossenschaft auch Eigentümer einiger Wohnungen bleibt, kannst Dir in den nàchten 100 Jahren sowieso alle Maßnahmen abschminken, die das Haus Geld kosten würden.

PuhBär

Geh bitte
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@waveliner: Gut möglich, dass ein Bausachverständiger reicht. Kostet der weniger? :D

@ccr: Ja, du hast recht, der Fensterverbau gehört praktisch der Eigentümergemeinschaft. Wohnung wurde 2003 gebaut. Meine Idee war, ob man nicht die Unterseite des Fensterverbaus (also die Kunststoffpanele) von innen saniert. Kollegen meinen, dass man es evtl. mit Styropor verkleiden könnte (luftdicht), verputzen und ausmalen. Aber das sind halt alles Laienvorschläge bzw. Vorschläge von selbsternannten Experten ;)

Grundsätzlich auch interessant ist, ob man die Fenster in diesem Verbau überhaupt tauschen kann, bzw. ob der Verbau in den nächsten 10 Jahren nicht komplett getauscht werden muss (das dann aber ziemlich sicher auch von der Gemeinschaft übernommen werden muss), oder ob die Dämmwerte dieses Verbaus jetzt jedes Jahr schlechter werden oder zumindest gleich bleiben.
Bearbeitet von PuhBär am 10.06.2014, 14:16

AdRy

Auferstanden
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Auf keinen Fall kaufen wenn ned alles passt. Nicht auf (leere) Versprechen seitens der Genossenschaft einlassen. Fenster lassen sich in 99% der fälle tauschen, ist aber relativ teuer.
Wennst ein "offizielles" Gutachten willst brauchst einen Ziviltechniker für Bauwesen. Den sollte aber die Genossenschaft bezahlen, weil wenns Mängel gibt dann sind die sicher ned nur in deiner Wohnung.

Was für Mängel vermutest du bzw. wie äußert sich das?

PuhBär

Geh bitte
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Die Mängel haben alle Mieter mit Wohnungen, in denen diese "Kunststofferker" verbaut sind.
Bei mir äussert es sich dadurch, dass ich bei Aussentemperaturen von -5° bis -10° in der Nacht 7° Innenraumtemperatur verliere. Also von 22° geht es auf 15° runter (ohne Heizen).

Andere Mieter haben da noch ärgere Probleme (eingefrorenes Kondenswasser innen am Parkett). Bei mir ist es zumindest trocken :)

Es wurde schon eine Begehung mit einem Bauphysiker (allerdings von der Genossenschaft organisiert) gemacht, der konnte aber keine Mängel feststellen (in keiner Wohnung) bzw. wurde die Schuld auf die Mieter geschoben (zu dicke Vorhänge, nicht genügend gelüftet, etc...).

Da der Preis der Wohnungg ziemlich gut ist, wollte ich jetzt in Erfahrung bringen, ob ich mit eigenen Mitteln und geringem Aufwand etwas verbessern kann. Vor 1.5 Jahren wurde seitens der Genossenschaft schon eine Firma beauftragt, die dann an der Isolierung ein wenig nachgebessert hat (Dichtschlauch zwischen Glasleiste und Kunststoffplatte und Anpressdruck der Fenster eingestellt und zusätzliche "Schliesser" angebracht), das hatte allerdings wenig Wirkung.

// Die Reparaturrücklage wurde dieses Jahr kräftig erhöht und es sind auch Arbeiten am Dach und an der Fassade geplant. Was genau, ist allerdings nicht in Erfahrung zu bringen. Die Kommunikation mit der Genossenschaft gestaltet sich etwas schwierig.

daisho

SHODAN
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Zitat von PuhBär
Es wurde schon eine Begehung mit einem Bauphysiker (allerdings von der Genossenschaft organisiert) gemacht, der konnte aber keine Mängel feststellen (in keiner Wohnung) bzw. wurde die Schuld auf die Mieter geschoben (zu dicke Vorhänge, nicht genügend gelüftet, etc...).
Das kann man mal getrost vergessen. Zudem, eine Wohnung komplett ohne (selbst leichte) Mängel wäre mal wirklich was außerordentliches.

Bei der Auswahl eines Sachverständigen würde ich halt darauf achten dass dieser nicht auch für die bestimmte Genossenschaft arbeitet. Ich meine an und für sich sollten die ja neutral sein ... aber kannst dir eh vorstellen: Siehe die Begehung durch die Genossenschaft :o

AdRy

Auferstanden
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Naja ferndiagnose ist schwer aber wenn das Fenster eine schlechte qualität hat, ist es noch kein Mangel. Der Temperaturverlust kommt halt drauf an wie das Gebäude gedämmt ist.

Kondenswasser ansich ist normal wenn zu wenig gelüftet wird, dass es am Boden anfriert aber nicht. Da müssts dort schon spürbar kälter sein oder reinziehn. Kann ein Mangel sein, kann aber auch einfach ein billiges Fenster und wenig Dämmung sein.

Anschauen lassen würd ichs auf jeden Fall wenn du kaufen willst.
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