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der Wohnbau Thread - wie wird Wohnen wieder erschwinglicher?

davebastard 23.06.2022 - 14:25 8453 45
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ZARO

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Man muss das ganze auch aus der Wirtschaftlicher sich sehen.

Wenn man sich im Privaten Umfeld bewegt, muss das investierte Geld was bringen, sonnst würde ja niemand investieren.
Das ganze fängt ja bei den Errichtungskosten an, eine 250k€ Wohnung, damit diese 1,5% im Jahr bringt, muss 312 Euro netto im Monat bringen, dazu kommen noch Betriebskosten und Reparaturrücklage. Schlusendlich würde man dann bei ca 650/700€ Gesamtmiete landen

Was kriegt man denn heutzutage für 250k€?

dio

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Vor allem ist es auch ein steuerliches Problem. Wenn es keinen "business case" gibt, steigt dir die Finanz auch auf die Füße. Stichwort Liebhaberei.

davebastard

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Zitat aus einem Post von dio
Vor allem ist es auch ein steuerliches Problem. Wenn es keinen "business case" gibt, steigt dir die Finanz auch auf die Füße. Stichwort Liebhaberei.

hast du da einen link dazu? ich kann mir nicht vorstellen dass das wirklich schon vorgekommen ist in bezug auf zinshäuser älter 1953

jogurt

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Zitat aus einem Post von davebastard
hast du da einen link dazu? ich kann mir nicht vorstellen dass das wirklich schon vorgekommen ist in bezug auf zinshäuser älter 1953

Hat mit dem Alter der Immobilie nicht unbedingt viel zu tun, wenns langfristig nix abwirft kommt die Finanz recht schnell zum Schluss dass es Liebhaberei ist…

https://www.wko.at/service/steuern/...echt_-_FAQ.html
Bearbeitet von jogurt am 25.06.2022, 16:03

davebastard

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naja doch, hat schon damit zu tun weil der grund dass der vermieter ned mehr verlangen darf ist ja der richtwertzins und der gilt nur für altbau.

ich weiß schon was liebhaberei ist, ich glaub aber nicht dass das bei einem zinshaus passiert weil da noch immer genug überbleibt dass es noch gewinn abwirft...

schizo

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Zitat aus einem Post von ZARO
Man muss das ganze auch aus der Wirtschaftlicher sich sehen.

Wenn man sich im Privaten Umfeld bewegt, muss das investierte Geld was bringen, sonnst würde ja niemand investieren.
Das ganze fängt ja bei den Errichtungskosten an, eine 250k€ Wohnung, damit diese 1,5% im Jahr bringt, muss 312 Euro netto im Monat bringen, dazu kommen noch Betriebskosten und Reparaturrücklage. Schlusendlich würde man dann bei ca 650/700€ Gesamtmiete landen

Was kriegt man denn heutzutage für 250k€?

Für 250k bekommt man in Wien etwa freie 65-70 m² Wohnungen, bzw. etwas größere Anlegerwohnungen. Das entspricht auch der Wohnungsgröße, die nach dem MRG um ~700€ vermietbar wären, da bist du dann etwa bei den 1,5% (welche auch bei meiner Altbauwohnung - die voll ins MRG fallen würde - realistisch wären). In anbetracht dessen kann ich das Argument bezüglich Liebhaberei nicht nachvollziehen, insbesondere, wenn sich die Mietpreise am oberen gesetzlich erlaubten Rahmen bewegen.

Zitat aus einem Post von nfin1te
Damit würdest du den Anteil an Privaten auf 0 reduzieren, weils so zu 100% ein Verlustgeschäft wäre (mit Richtwertmietzins) - kann auch nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Abgesehen davon gibt es das eh im MRG, was würdest du daran genau ändern wollen? Es ist halt das unterste Minimum, quasi vom Gebäude darf keine Gefährdung jedweder Art ausgehen.

Wie viele renovierungsbedingte Ausgaben habt ihr bitte bei euren Wohnungen? In den 9 Jahren, welche ich hier wohne habe ich etwa eine potentielle Nettojahresmiete in die Wohnung für Maßnahmen, welche 20+ Jahre beständig sind gesteckt. In den nächsten Jahren würde vermutlich erneut eine Investition über ~2 Nettojahresmieten anstehen, wären also ~1,2 - 1,3% jährliche Rendite nach Instandhaltung über 15+ Jahre hinweg.
Etwa die Hälfte der im Haus befindlichen Wohnungen werden jedenfalls vermietet, insofern dürfte sich dies für die Eigentümer durchaus lohnen.

In den letzten 10 Jahren sind die Ausgaben für die Miete in Relation zum Medianeinkommen um über 30% gestiegen. Während 2010 etwa 25% des Nettomedianeinkommens für Mieten ausgegeben wurden waren es 2018 schon 31,5% (Zahlen von der AK) bzw. Statista.
In dieser Zeit sind Mieten in Gemeinedwohnungen um 35% gestiegen, in Genossenschaftswohnungen um 38% und bei privaten Vermietern um 50%. Leidtragende sind hier vor allem Menschen mit niedrigen Einkommen bzw. junge Menschen, wie der Artikel des Momentum Instituts recht schön darstellt. Natürlich ist die Steigung des Mietpreises auch durch steigende Wohnungskosten begründet (der Kaufpreis von Wohnungen in Wien hat sich in den letzten 10 Jahren etwa verdoppelt), was eben auch zu dem konstanten Ansturm auf Betongold in den letzten Jahren geführt hat. Es haben jedoch nur ein Bruchteil der vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren auch den Besitzer gewechselt. Der Großteil der Vermieter war hier nur ein Nutznießer jenen Ansturms und die tatsächlichen Ausgaben spiegeln sich in den steigenden Mietpreisen nicht wieder. Kurz hatte mit seiner Aussage, das Eigentum vor Altersarmut schützt schon recht, problematisch dabei ist halt nur, dass man sich das Eigentum auch leisten können muss - was auf einen guten Teil der Bevölkerung einfach nicht zutrifft (nämlich jenem, welcher am meisten von den steigenden Mietpreisen betroffen ist).

Ich sehe hier auch keinen anhaltenden Gegentrend zum Preisanstieg für Wohnungen. Kurzfristig wird die Zinssteigerung dazu führen, dass wieder vermehrt Wohnungen auf dem Markt landen, da sich Käufer übernommen haben, was den Preis etwas drücken dürfte. Aber wie vor ein paar Posts bereits geschrieben übersteigt der Bevölkerungszuwachs in Wien bei weitem den Zuwachs an neuen Gemeindebauten bzw. Genossenschaftswohnungen. In den letzten Jahren hat zwar ein privater Bauboom stattgefunden, welcher jedoch nächstes Jahr wieder deutlich zurückgehen wird. Auch Genossenschaften können aufgrund der schwierigen Situation bzgl. Baustoffen schwer kalkulieren und sind daher im Moment nicht in der Lage neue Wohnungen zu errichten. Daher gehe ich mittelfristig wieder von steigenden Miet- und Kaufpreisen für Wohnraum in Wien aus. Besonders langjährige Eigentümer werden daher spätestens beim Verkauf ihrer Wohnung gut Gewinne einstreifen, von Verlustgeschäft keine Spur.

Bzgl. Instandhaltungspflicht gab es in den letzten Jahren immer wieder Meldungen, dass Eigentümer von Zinshäusern notwendige Maßnahmen eben nicht durchgeführt haben, um so Mieter zum Auszug zu bewegen, eine Taktik die also aufgeht. Vor zwei Jahren gab es außerdem eine Änderung bzgl. Voraussetzungen für den Abriss von Gründerzeithäusern. Zufällig kam es kurz davor vermehrt zu Abrissen, teilweise auch ohne Genehmigungen. Falls dafür Strafen verhängt wurden haben sich diese im unteren 5 stelligen Bereich befunden, also Peanuts im Vergleich zu den damit erzielten Gewinnen. Die maximalstrafen wurden (oder werden?) nun auf 200.000€ verdoppelt, was jedoch immer noch unter den dadurch zu erwartenden Gewinnen liegt. Eine gute Sammlung dessen findet sich hier.

nfin1te

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[quote=schizo:4225903]Für 250k bekommt man in Wien etwa freie 65-70 m² Wohnungen, bzw. etwas größere Anlegerwohnungen. Das entspricht auch der Wohnungsgröße, die nach dem MRG um ~700€ vermietbar wären, da bist du dann etwa bei den 1,5% (welche auch bei meiner Altbauwohnung - die voll ins MRG fallen würde - realistisch wären). In anbetracht dessen kann ich das Argument bezüglich Liebhaberei nicht nachvollziehen, insbesondere, wenn sich die Mietpreise am oberen gesetzlich erlaubten Rahmen bewegen.

Wie viele renovierungsbedingte Ausgaben habt ihr bitte bei euren Wohnungen? In den 9 Jahren, welche ich hier wohne habe ich etwa eine potentielle Nettojahresmiete in die Wohnung für Maßnahmen, welche 20+ Jahre beständig sind gesteckt. In den nächsten Jahren würde vermutlich erneut eine Investition über ~2 Nettojahresmieten anstehen, wären also ~1,2 - 1,3% jährliche Rendite nach Instandhaltung über 15+ Jahre hinweg.
Etwa die Hälfte der im Haus befindlichen Wohnungen werden jedenfalls vermietet, insofern dürfte sich dies für die Eigentümer durchaus lohnen.

In den letzten 10 Jahren sind die Ausgaben für die Miete in Relation zum Medianeinkommen um über 30% gestiegen. Während 2010 etwa 25% des Nettomedianeinkommens für Mieten ausgegeben wurden waren es 2018 schon 31,5% (Zahlen von der AK) bzw. Statista.
In dieser Zeit sind Mieten in Gemeinedwohnungen um 35% gestiegen, in Genossenschaftswohnungen um 38% und bei privaten Vermietern um 50%. Leidtragende sind hier vor allem Menschen mit niedrigen Einkommen bzw. junge Menschen, wie der Artikel des Momentum Instituts recht schön darstellt. Natürlich ist die Steigung des Mietpreises auch durch steigende Wohnungskosten begründet (der Kaufpreis von Wohnungen in Wien hat sich in den letzten 10 Jahren etwa verdoppelt), was eben auch zu dem konstanten Ansturm auf Betongold in den letzten Jahren geführt hat. Es haben jedoch nur ein Bruchteil der vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren auch den Besitzer gewechselt. Der Großteil der Vermieter war hier nur ein Nutznießer jenen Ansturms und die tatsächlichen Ausgaben spiegeln sich in den steigenden Mietpreisen nicht wieder. Kurz hatte mit seiner Aussage, das Eigentum vor Altersarmut schützt schon recht, problematisch dabei ist halt nur, dass man sich das Eigentum auch leisten können muss - was auf einen guten Teil der Bevölkerung einfach nicht zutrifft (nämlich jenem, welcher am meisten von den steigenden Mietpreisen betroffen ist).

Ich sehe hier auch keinen anhaltenden Gegentrend zum Preisanstieg für Wohnungen. Kurzfristig wird die Zinssteigerung dazu führen, dass wieder vermehrt Wohnungen auf dem Markt landen, da sich Käufer übernommen haben, was den Preis etwas drücken dürfte. Aber wie vor ein paar Posts bereits geschrieben übersteigt der Bevölkerungszuwachs in Wien bei weitem den Zuwachs an neuen Gemeindebauten bzw. Genossenschaftswohnungen. In den letzten Jahren hat zwar ein privater Bauboom stattgefunden, welcher jedoch nächstes Jahr wieder deutlich zurückgehen wird. Auch Genossenschaften können aufgrund der schwierigen Situation bzgl. Baustoffen schwer kalkulieren und sind daher im Moment nicht in der Lage neue Wohnungen zu errichten. Daher gehe ich mittelfristig wieder von steigenden Miet- und Kaufpreisen für Wohnraum in Wien aus. Besonders langjährige Eigentümer werden daher spätestens beim Verkauf ihrer Wohnung gut Gewinne einstreifen, von Verlustgeschäft keine Spur.

Bzgl. Instandhaltungspflicht gab es in den letzten Jahren immer wieder Meldungen, dass Eigentümer von Zinshäusern notwendige Maßnahmen eben nicht durchgeführt haben, um so Mieter zum Auszug zu bewegen, eine Taktik die also aufgeht. Vor zwei Jahren gab es außerdem eine Änderung bzgl. Voraussetzungen für den Abriss von Gründerzeithäusern. Zufällig kam es kurz davor vermehrt zu Abrissen, teilweise auch ohne Genehmigungen. Falls dafür Strafen verhängt wurden haben sich diese im unteren 5 stelligen Bereich befunden, also Peanuts im Vergleich zu den damit erzielten Gewinnen. Die maximalstrafen wurden (oder werden?) nun auf 200.000€ verdoppelt, was jedoch immer noch unter den dadurch zu erwartenden Gewinnen liegt. Eine gute Sammlung dessen findet sich hier.[/quote]


edit: ka warum der quote nicht geht.


Ich beziehe mich hier (vorher auch schon) rein auf Altbauten bzw. den Richtwertmietzins, weil das war ja der Ausgangspunkt der Diskussion.
Du verwechselst da imho WEG mit MRG-Rücklagen. Die WEG-Rücklagen sind ja was völlig anderes als wies im MRG funktioniert und die WEG-Rücklagen sind idR auch höher als die vom MRG (werden auch von der HVW vorgegeben, je nach Gebäude und anstehenden Arbeiten steht und fällt die - eine gscheite HVW hebt die Rücklagen Beiträge paar Jahre vor großen Sanierungen an - idR müssen aber dennoch Darlehen für z.B. ein neues Dach wie bei uns aufgenommen werden). Im MRG Vollanwendung funktioniert das nach MRG §3 (3). In Vollanwendung bist du dann ja auch noch für jeden, sorry, Schas in der Wohnung auch verantwortlich. Klodeckel gebrochen? Vermieter wird angerufen. Sind alles laufende Kosten. Wenn dann Investitionskostenzuschuss bei Auszug verlangt wird (MRG §10), dann wird das mit Richtwert sehr schnell ein Verlustgeschäft.
Bei mir gibts eh nicht soviele (große) Arbeiten da kein Altbau und Teilanwendung, aber es kommt halt immer laufend was - ich hab dank WEG aber auch leicht höhere Rücklagen. Im WEG hats mit der 22er Novelle ja jetzt sogar eine Mindestdotierung gegeben.

Eh, aber Hauptverantwortlich für die irren Preissteigerungen waren imho hauptsächlich Investoren und eine vor denen "ungeschützte" Wohnpolitik. Da könnte die Politik durchaus was machen. Wohnmarkt vor reinen Investoren schützen und wie du sagst Gemeindebau forcieren wäre ein Anfang.

Glaub nicht, dass es an geplatzten Krediten liegen wird tbh, das wirds sicherlich auch geben, aber ich denke durch die vielen fertiggestellten Wohnungen und die deutlich strengeren Kreditvorgaben wird der Markt automatisch durch weniger Nachfrage ein bisschen abkühlen. Ob das gut oder schlecht ist, eine ganze Käuferschicht zu verlieren sei dahingestellt. Für die Preise sicher gut, für die Leute, die somit in teuren Mieten bleiben müssen aber nicht so gut.

Um was gehts dir bei deinem Post genau? Jetzt sind wir auf einmal bei Wohnungsverkauf, was vorher nie Thema war. Ja, eine Wohnung in inneren Bezirken wird mit der Zeit mehr Wert, weils davon nicht so viele gibt und der mangelnde Platz keinen/wenig Zubau zulässt. Preissteigerung durch immer weniger Angebot, was unweigerlich durch fehlenden Platz halt so kommen muss. Das den Eigentümern vorzuhalten macht mMn. wenig Sinn. Ist eine normale Marktentwicklung (in der Höhe/dem Tempo jedoch nicht, stimmt).

Instandhaltungspflicht: Stimmt auch, die Meldungen gab es, aber das sind shady Praktiken, die ja auf Abriss und Neubau abzielen. Die Mieter haben oft nicht die Zeit/das Geld sich zur Gegenwehr zu setzen, rechtlich könnten sie es aber. Ist halt dann ein Kosten- und Zeitintensiver Prozess. Manche bekommen auch golden Handshakes zum Ausziehen. Da hats ja letztens erst dieses eine Gebäude am Gürtel gegeben, wo es jahrenlangen Rechtsstreit gegeben hat, wo der Eigentümer sogar vom Gericht gezwungen wurde neue Fenster einzubauen. Wie gesagt: Ok ist es nicht, aber leider gängige shady Praxis von Zinshausbesitzern ohne Skrupel.
Bearbeitet von nfin1te am 26.06.2022, 10:39

daisho

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Bekommt man das tatsächlich noch, oder sind das baufällige Wohnungen in den Slums? 250k kommt mir für 2020+ sehr wenig vor.

Viper780

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Wollt grad sagen wenn ich um eine halbe Mille 2x 75qm in Wien bekomm schlag ich sofort zu.

In der Größe bist bei 400-600k

nfin1te

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Um 250k bekommt man in Wien aktuell maximal eine 2 Zimmer Wohnung, und das nichtmal als Neubau/Erstbezug.

In Investorenprojekten wie den Danubeflats kostet eine 1 Zimmer mit ca. 32qm 500k ;)

daisho

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Der Preis steigt halt enorm schnell, ein paar Jahre machen ordentlichen Unterschied. Bei 10+ bist schnell mal beim Doppelten. Wenn man dann die "kurzfristige" Erinnerung rausholt "als wir damals geschaut haben", das ist oft schon lange obsolet.

/Edit: Unsere aktuellen Erfahrungen im Umkreis sind eher bei 400k+ bei den üblichen 65-80qm

COLOSSUS

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Zitat aus einem Post von nfin1te
Damit würdest du den Anteil an Privaten auf 0 reduzieren, weils so zu 100% ein Verlustgeschäft wäre (mit Richtwertmietzins) - kann auch nicht der Weisheit letzter Schluss sein.

Warum eigentlich nicht?

nfin1te

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Zitat aus einem Post von COLOSSUS
Warum eigentlich nicht?

Ohne frei finanzierten Wohnbau hätte man deutlich zuwenig Wohnungen mittlerweile, imho halt. Ist ein notwendiges Übel, der Staat kann nicht alles bauen/fördern.

UnleashThebeast

Mr. Midlife-Crisis
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Naja, der Staat (bzw die Länder, Bezirke und Orte auch) sind halt für basic infrastructure schon zuständig. Irgendwer hats halt geschafft, den Leuten einzureden, dass Wohnen (und Internet, aber das is wieder ein eigener Cluster****) da nicht dazugehört…

Smut

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Viele wollen ein Eigenheim. Denke nicht dass da irgendjemand den Leuten etwas eingeredet hat.
Regulierung soll sich imho einfach rein auf den Verwendungszweck beschränken - as würde schon sehr viel bringen momentan. Wohnen zu verstaatlichen bin ich nicht davon überzeugt.
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